Specjalistyczna dokumentacja dotycząca budynku będzie nam potrzebna podczas całego procesu budowlanego, a nierzadko także po jego zakończeniu. Takimi przypadkami może być większy remont, przebudowa domu lub uszkodzenie którejś z części budynku. W takich sytuacjach pomoże nam ekspert, który przygotuje dla nas odpowiednią dokumentację techniczną budynku mieszkalnego.
W diagnostyce budowlanej rzeczoznawca budowlany zajmuje się przygotowywaniem zwłaszcza czterech rodzajów opracowań: ekspertyzy budowlanej, opinii technicznej, oceny technicznej i orzeczenia technicznego.
Jakie dokumenty przygotowuje rzeczoznawca budowlany?
Uprawnienia osoby sprawującej czynności rzeczoznawcze określa Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa. W regulaminie działań rzeczoznawczych Komitet Rzeczoznawstwa Budowlanego i Specjalizacji Zawodowej ustalił nie tylko kompetencje, zadania i prawa rzeczoznawcy budowlanego, ale i podał niezbędne definicje dotyczące pracy rzeczoznawcy budowlanego. Komitet wskazał też dokumenty, które rzeczoznawca budowlany może opracować przy okazji oceny stanu technicznego budynku mieszkalnego. Są to:
- – ekspertyza budowlana
- – opinia techniczna
- – ocena techniczna
- – orzeczenie techniczne.
Ekspertyza budowlana
Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa w swoim opracowaniu podał definicję
Głównego dokumentu, do wydawania którego uprawniony jest rzeczoznawca budowlany, czyli ekspertyzy budowlanej. Jest to „opracowanie zawierające dokumentację i ocenę zjawisk, zdarzeń i procesów zachodzących w czasie realizacji lub użytkowania obiektu budowlanego, którego zadaniem jest określenie aktualnego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, po zaistnieniu okoliczności wywołujących powstawanie przemieszczeń, zarysowań, pęknięć, nadmiernych ugięć, itp. Na ogół obejmuje ona inwentaryzację uszkodzeń elementów konstrukcyjnych i ogólnobudowlanych, badania podłoża gruntowego, badania kontrolne podstawowych materiałów konstrukcyjnych, badania mechaniczno-strukturalne wbudowanych materiałów. Zawiera także sprawdzającą analizę statyczną elementów i ustroju konstrukcyjnego, ocenę rozwiązań technologicznych w poszczególnych fazach realizacji obiektu, określa oraz podaje główne przyczyny uszkodzeń, proponuje zalecenia i wariantowe sposoby napraw oraz wzmocnień uszkodzonych elementów budynku i formułuje wnioski końcowe”.
Ekspertyza budowlana przygotowana przez rzeczoznawcę budowlanego jest najobszerniejszym i najbardziej miarodajnym opracowaniem oceniającym stan techniczny budynku użytkowego. Jest przygotowywana na podstawie rzeczywistego stanu materiałowo-konstrukcyjnego budynku, czyli oględzin rzeczoznawcy budowlanego. Oznacza to, że nikt inny poza rzeczoznawcą przygotowującym opracowanie nie może dostarczać mu materiału do badań. W ekspertyzie budowlanej rzeczoznawca budowlany musi opisać przyczyny uszkodzeń, np. pęknięć i osuwisk, i zaproponować prace naprawcze oraz oszacować koszty remontu.
Ocena techniczna
Kolejnym dokumentem, który może przygotować rzeczoznawca budowlany, jest ocena techniczna. Ocena techniczna budynku mieszkalnego to „opracowanie dotyczące określonych zdarzeń, zjawisk lub procesów bez podawania przyczyn, ale z oceną zagrożeń i stanu elementów, konstrukcji lub całego obiektu, wykonywane w oparciu o te same zasady co sporządzanie projektów budowlanych. Oznacza to, że oceny techniczne powinny być opracowywane przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane lub specjalistyczne”.
Ocena techniczna jest mniej obszernym dokumentem niż ekspertyza budowlana, a rzeczoznawca budowlany przygotowujący dokument ma za zadanie ocenić ogólny stan techniczny domu. Ocena techniczna budynku przygotowywana jest na podstawie projektowego stanu elementów i konstrukcji budynku i w przeciwieństwie do ekspertyzy budowlanej nie opisuje przyczyn aktualnego stanu technicznego nieruchomości. W dokumencie nie znajdziemy zatem opisu uszkodzeń budynku, które mogły powstać np. w wyniku błędów budowlanych, a tylko ocenę zagrożeń wynikających z aktualnego stanu budynku i jego części.
Opinia techniczna
Rzeczoznawca budowlany jest też uprawniony do przygotowywania opinii technicznej. Według dokumentu regulującego kompetencje rzeczoznawcze „opinia techniczna to opracowanie dotyczące określonych rozwiązań projektowych, zdarzeń lub zjawisk z procesu projektowania, realizacji lub użytkowania. Może ona zawierać również osąd rozwiązań materiałowych, a także nakładów finansowych. Określa, analizuje i interpretuje stan projektowy, a w niektórych elementach odnosi się do stanu rzeczywistego obiektu budowlanego. Opracowanie to ma umożliwić sformułowanie wniosków stanowiących odpowiedź na postawione przez zamawiającego pytanie w kontekście dalszych zamierzeń w odniesieniu do opiniowanego obiektu. Do jej wykonania wykorzystuje się wiedzę powszechnie dostępną, lecz z pogłębioną analizą techniczno-ekonomiczną. Oznacza to, że opinie techniczne powinny być również opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne”.
Opinia techniczna opracowywana jest przez rzeczoznawcę budowlanego i opiera się na projektowym stanie elementów i konstrukcji nieruchomości. Opracowanie tego typu uwzględnia ocenę zagrożenia wynikającego ze stanu technicznego domu i wskazuje na stan elementów, konstrukcji lub całego budynku użytkowego. W opinii technicznej rzeczoznawca budowlany musi także zawrzeć informacje na temat wkładu finansowego włożonego w zakup materiałów budowlanych wykorzystanych podczas budowy i/lub remontu domu.
Orzeczenie techniczne
Orzeczenie techniczne jest obszernym opracowaniem, drugim pod względem szczegółowości po ekspertyzie budowlanej. Jest to wykonane przez rzeczoznawcę budowlanego „opracowanie zawierające ocenę rozwiązań technicznych i ekonomicznych, zjawisk i zdarzeń zachodzących w procesie projektowania, realizacji oraz użytkowania obiektu budowlanego. Może ono również obejmować ocenę poszczególnych elementów konstrukcyjnych elementów ogólnobudowlanych, rozwiązań technologicznych i materiałowych, a także ocenę nakładów finansowych. W przypadku wystąpienia niekorzystnych zdarzeń lub zjawisk określa ono przyczyny ich powstania oraz formułuje ocenę końcową. Orzeczenia techniczne powinny być także opracowywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane lub specjalistyczne. Orzeczenie techniczne to termin zarezerwowany dla ocen, w których rozstrzygane są sprawy sporne, oraz ocen o charakterze sprawdzenia lub weryfikacji”.
Orzeczenie techniczne, podobnie jak ekspertyza budowlana, musi być wykonane przez rzeczoznawcę budowlanego na podstawie zebranych na miejscu zdarzenia materiałów. W orzeczeniu technicznym rzeczoznawca ocenia aktualny stan techniczny budynku, opisuje przyczyny usterek i wskazuje błędy budowlane, które do nich doprowadziły.
